多家庭系列由非住宅商业房地产投资者和BestEvershow主机AshPatel主机主机Ash本系列的目标是向您介绍非住宅商业房地产投资世界并教您如何看待并覆盖不同的商业资产类
vwin德赢登陆Ash讨论提高利率和其他影响商业房地产投资者的当前因素并学习从中学到的教益
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AshPatel:Hello,BestEver监听欢迎来到最好的房地产投资建议i'shPatel和插曲多家庭, 在那里我们跳入题目 而不是多家庭投资今天,我们只是跳入一些时事与你分享我从交易中学到的教益先从大象入手 利率上升美联储资金率和10年国库都约4%华尔街日志2022年11月7 %, Redfin刚发出一篇文章说, “你需要多40%的收入支付一年前你本会买到的同一所房子。”vwin德赢登陆但它还影响修复器和翻转器 批发商 并插向多家庭投资者我们必须重新定位我们如何看待上限率, 我们如何承保交易, 我们退出上限率是什么,
很多人不担心利率上升 因为街上传消息 利率在一年内会回退另一种公众共识是三年内利率将下降我不知道信息从何而来, 但没有人有晶球, 承兑交易或购买交易 期望利率下降一或三年是不谨慎的1978至1986年间有8年利率保持在10%以上八年利率超过10% 创下历史最高值超过18%央行员今天武库里 还有很多工具我不是说八年利率超过10%但我不期望利率在一年或甚至三年内下降保守写法
有趣的是,我们商业界人士的贷款-我说商业时指非住宅商业-实际上比典型住宅或多家庭贷款高速率原因是没有二级市场 提供贷款上前多家庭播客分享本地放款人工作方式, 交易由组合贷款组成, 并封存银行资产负债表意指它不象你典型多家庭贷款, 在那里代理债务, 并有一个二级市场 这些贷款买卖银行对收费有更大的裁量权, 所以我们正在提高比 任何其他资产类 现在
最佳监听者 有很多头条新闻 利润丰厚 成功公司裁员数以百计经济下滑时通常会发生这种情况他们用它为借口裁员, 和它真的只是一个裁剪权重每一次经济下滑都发生这种情况华尔街通常奖励公司这样做,因为他们相信未来会更精益求精说起来 外头还有些大零售商罗斯贴现商店加百家商店 并会继续加百家Ace硬件今年增加200家商店 甚至2022年q4公司 都计划再增加40或50家商店头条新闻不发布头版新闻 公司做得更好 拓展 增加员工Twitter裁员时点击baity头条JP摩根裁员时,
从经验讲,我们有一个脱衣商场 房客之一GopuffGopuff疯狂的是 近两年来他们一直在我们中心租房 他们从不搭建签定租约 拥有地 带钥匙 计划大修 板球自那以后他们什么都没做连踏步都回不来并查遍全州许多脱衣商场租出空间 签出租约 但没有活动
对那些不知道Gopuff公司的人来说,Gopuff公司是一个数十亿美元公司,基本在同一天向家送货。三元平面交付交付时间短到30分钟, 并有上千件物品, 从食品,冰激凌狗食品,软饮料, 酒精可交付到您的门上, 基本随时随地
大约五个月前 2022年7月 我们看到头条说Gopuff关闭76商店现在,有了他们租户,我们感觉很好, 因为我们签定租约 剩下的两年时间最佳监听者, 公司支持商业房地产租约时, 他们必须支付他们的帐单!除非母公司宣布破产 否则他们无法走出租约从金融角度讲,我们不受影响从美学角度讲,我们有一个带空端帽脱机商场我们不爱Gopuff空间像空闲空间楼上没有标志并不是最理想的事情, 但它不影响我们的财务, 因为他们仍在支付租金
约一个月前,我们收到我期望的信件 Gopuff写来一封信 表示他们有很多困难这是什么意思表示他们将支付剩余支付中的一部分, 期望他们能得到折扣, 并可以得到免租所有这一切都通过本地中介我们商谈,我认为基本结果就是 他们会支付一年多一点租约支付, 我们将放出他们的租约
为什么要这么做答案是,我们将得到一年的租金, 和在我们租约中, 我们有一个备抵算上7万元 改建归根结底,我们抢他们的买断出价约5万5千元 我们放出租约我们现在可以重租空间, 并已经有一个日托 寻找租出空间基本双排
vwin德赢登陆试想一下,对最佳多家庭投资者来说, 有位租户签了两年租约, 满6个月或一年租约, 他们就像“我们不想再待在这里了”。支付余下欠你的东西 并离开重租空间双底所以希望在这种情况下,我们,结果会胜出Gopuff离开后支付罚款,我们新租户希望很快签名, 他们准备在这个空间搭建日托机, 并期望他们做得很好
最佳监听者 继续前行说到多家庭时 我主机里有位学生 难以评价办公空间取办公和零售空间约一个半钟头并发现这一项交易这是一个伟大的启迪, 因为它允许他 连接多家庭基本是一个办公楼 在那里我们查看数字, 我试图让他 弄清楚这是不是好交易并使用多家庭术语 令个人真正理解 办公楼如何运作于是我问他,“如果你在这个街坊里买办公楼,这个城镇,你每门支付多少?”他说,“六万一扇门。”我说,“好吧,如果你每门以六万元买东西,你期望租金会是什么?”他说,“当然,大概每月750美元左右。”我说,“好吧,在这个办公楼里,你每门两万元买一扇门,目前市值下租金为五百元。”20 000美元门对60 000美元门 20 000美元门对20 000美元门, 20 000美元你得到每月500美元的租金, 和60 000美元,你得到每月750美元的租金
另一种方式看这是办公楼和公寓之差, 即每门支付三倍以上公寓, 但你只得到50%以上租金现在开机点是你的公寓 有孩子住在里面,有卫生间和厨房办公基本广场楼下有公共区卫生间少损耗少得多 有人每天用办公八小时他们不会睡在里面损耗极小典型办公租约,当他们离开时 所有事务都备妥再说一次,这很少是一个问题, 因为办公租户真的不耗尽他们的空间
有史以来最好的监听者, 我希望你能理解 关联在这里, 我希望你开始寻找 一些小区办公楼对于那些对大A级和B级办公机构感兴趣的人来说 上市 拍卖 上市 上市类A办公空间我见过40,50,60平方英尺, 在那里我们知道建房成本远超过200平方英尺你知道,我的意见是办公空间 将回调一 工作供求回调雇主会要求员工从办公楼工作技术公司 华尔街银行 要求人们返回办公
拆散 :00:1233.06 to[00:13:40.24]
AshPatel:说到办公,我们有一个工作协议我们正在购买位于亚特兰大郊区之一, 这只是一座郊外办公楼, 人转而工作空间企业和房地产并发, 现金回报为36%, 包括所有现有员工都留在机上,最顶尖监听者, if you've ever hear me talk 关于洗车机和洗衣机, 你知道我通常反对那些, 因为这是份工作为什么要我这么做工作坊这份工作管理人,你必须确保 地方干净,它有吸引力所有设施都在那里工作 复印机 饮料机公事公办然而,这里有多重退出策略转身翻转地产,拥有企业与持有房地产的LLC签租约,然后出售企业有一些优惠退税 我们买很多家具购买商机 购买商机 有很多第一年注销
我建议你和外卖 希望你不要害怕看房地产 和企业相伴竞争时代,我们想去能逃避竞争的地方有多少人寻找房地产有多少人寻找企业有多少人有容或食欲取两者会消除很多竞争点 如果你能稍微开放思想 消除盲点 评估不同类型的交易
数项其他交易,我们正在研究, 百科全书监听者一号商场佐治亚州亚特兰大拍档住在亚特兰大, 她打电话给我并说,“Ash,我希望你下来看看脱机商场并非完全搭建大约60%通工我对她的回答是:“看,这不是我们买的东西增值属性为什么要买个崭新闪光脱机商场并支付顶值美元?”来看看能不能当着开发商的面买下它开发商回不来电话 人每天都上网 有点难以捉摸上社交媒体 跟踪他 并寻找好朋友还有什么比通过房地产商更好的方式接近这个人
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最佳监听者,如果你记得我前几段谈话, 你知道内置更新只帮助房客而不帮助房东原因何在假设我们有5年租约 5年结束时 房客可以选择续租假设经济刚下线 周游空缺数吨 可能包括中心房客会说:"嘿,你看,我很想留在这儿, 但我不支付10%的房租事实上,我要20%打折,如果你想我留下或我乐于去别处的话。”到那时,你必须想通,“房客搬家有多难?”例如,如果它是一个餐厅,他们已经拥有所有餐厅设备,他们有很多客户常来特定地点。可能有点难动如果是商店 很简单他们可以取下许多剪接器 很多表 显示器家具 开店别处
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回数条一年现金回报率为14% 内置租梯达16% 18% 20%第四和第五年 20%现金再说一遍,这不是交易 通常会吸引我们但由于没有续期,我们可以在五年内收费市场租金时点退出值应远超过1.5百万美元增值200万美元, 从增加这些租约值, 并增加NOI
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