多家庭系列由非住宅商业房地产投资者和BestEvershow主机AshPatel主机主机Ash本系列的目标是向您介绍非住宅商业房地产投资世界并教您如何看待并覆盖不同的商业资产类
Ash从上星期关于投资零售物业的讨论中 取出所遗漏之处投资零售Pt一号)学习非无序脱机商场 不同类型的脱机 和各种类型投资的利弊
Anchor是什么
Kroger、Wal-mart、target和Costco都被视为锚定房客典型地说,这些商店旁边有一个脱衣商场, 搭建一个停机带锚租客通过向店铺打脚路对条带上的其他租客有利正因如此,锚租户通常拥有高得多的租赁价
区际购物圈类型
开工A类挂起脱机
全租A类脱机商场通常由顶级零售商组成,信用和长期租约优异。因为这种属性被视为安全投资,你将能够以某些最低可用率获取最优融资
二叉B类分片集锦
B类绑定脱机商场通常由Dollar树或T.J等租户绑定Maxx综合使用全局性、亲和区租户租户租约可互换性,但过期后,您可将总租约转换为三网,使房地产更容易管理并有更可预测的财源。
3级C类脱机集市
C类脱机商场常有高空位并位于破败邻里通常由延迟维护、屋顶漏水、标识问题等组成sh建议只投资这种条条,如果你有足够的经验执行相当重的升降机
4级非单带集市
常有街坊服务脱机商场,有了这种条子,就不会有失去锚并成为大空置商店前视线的风险非无序脱机商场易租易并易保持现金流阿什建议投资非无序条
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传递式
AshPatel:Hello,BestEver监听欢迎来到最好的房地产投资建议i'shPatel,这是一集多家庭后, 在那里我们讨论题目 而不是多家庭投资今日,我们将继续第二部分 如何投送零售如果你不听前一集,我敦促你回去先听那集下游商场 下游竞技有一种感知很难管理深入研究管理方法 查找方法 提高价值直接跳入今日集 非随机Versus编程
锚是什么克罗格人 珠石 目标 科特科 沃尔玛德锚 并有一个脱衣商场离沃尔玛近 故乡分店等看到锚租客后 大多数人都到中心
最佳监听者,当我们谈论锚租客和其余条纹租客时,我爱展示的例子就是想JCPNENI旁边有线商店,其中之一是业余商店,否则你永远不会去的商店,除非你上车,你妻子想在JCPNEY快速停机你拒绝去那里可能你带着孩子 并告诉你的妻子 你要去检查兴趣商店邻接锚租客的好处锚会吸引很多交通到您的商店并旁边锚租客 通常高得多租价
跳入不同类型的脱机商场第一组为A类完全租赁环带想想全食品脱机商场 街旁所有零售商 都顶级信用 最优信用 哪里都不去 长期租约 常有10年复用这个地方有很多机构去公园存钱全食品公司 几年前刚从亚马逊买出去无法中断业务 无法中断租约 除非租约有具体规定完全开放A类高品质脱机商场, 与实想停机钱的机构性钱竞争,有什么好处呢?
有一些上下文,如果你有大型停车场, 许多市今天正在减少他们的泊车需求, 这样你可以得到差异,或如果他们已经改变他们的泊车分配量, 你可以看加出批量万一车位多, 或多或多或多 从驱动通咖啡店Starbucks现在有很多区域玩家 都只做浅木亭类型房位充足时,您可添加Chipotle或别国租户并命令提高物业价值
另一种上下文是,你跳入租约中,看看里面有什么样的续约双刃剑, 因为如果有15年更新值, 比方说3年5年更新和增租名义值-现在,这会疼, 因为15年后如果他们每平方英尺只支付2或3美元比今天高, 将无法跟上通缩
记住一件事 续约只帮助房客, 他们从不帮助房东以房东身份起草租约时,我要你填入“按市价续租”或续租首选权因为让我们想一想市场下降并有数吨空缺时, 房客会说, “你看,我知道我有更新选项 在那里我必须支付 额外的2美元一平方英尺,if you want me to stay,I want dude2 a squa房东不能说 房客 我知道你有这些内置更新市场通向楼顶 所有人都想要这个空间我想多收钱,你办不到 因为你受续约约束
从历史角度讲,我们希望长期租约今日世界高通缩 房价高涨 房价高涨如果需求足够高 特定区域, 我们实际上不想要更新事实事实,我们希望租约 即将到期历史上,如果租约过期而租户不续租, “哦,我的上帝,我该怎么办? ”但今天,如果租约过期,你可选择按市价续租,或带别租户出境,并可能收费高得多。长段时间里第一次, 我们实际寻找那些租约即将到期的属性
面向所有租户除锚租户买脱衣商场 锚离岸5 6 7年或想方设法续租或查寻续租计划混合扩展即你说,“嘿,锚租客,我要你留下我会告诉你,如果你提前签续租协议, 我会保持您的速率不变, 或不提高10%,我会提高5%。”你不希望你的锚租客离开, 除非你有其他锚拆门, 想要那块空间通常锚有大平方英尺脚印 3万或更多平方英尺今天找房客太难
A类脱机商场上倒置的另一方法就是假设你降低了租客的租金, 因为他们准备搭建假设前房主有位租客进来 给了他们非常普通白箱空间 房客放进餐厅装引擎盖 灭火 装油陷阱 装水管餐厅 并报答房东签定长期租约 初始价极低租约到期后 所有设备都保留 现在你们有能力为空间收费更多万一房客离开 你可以再找一个房客 开包店准备出发
提高A类脱机商场价值的另一种方式是提高租户质量或多或少或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或少或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多或多Starbucks和老海军,你可以直接插进其中。”如果你提高租户组合质量,上限率下降,更多机构买家可使用,环球提高中心值
完全租赁A类脱机商场的其他属性是,你将获得最佳融资机构钱不仅试图购买这些属性, 机构放款人想借入这些非常安全属性可获取最低利率可使用中介人查找极低率和最优条件
继续我最喜爱的类别之一 B类脱衣商场通常由租户搭建 可以是Dollar树 可以是TJ Maxx 并有数个其他租户原因我爱这些中心 通常是国家租户 母房和区租户的组合 租约从三网不等 租户按平方块按比例支付所有保险税 维护假设你有一个锚占用总可租区25%, 他们现在负责25%的年税、保险和保养 租约中概述旁边可开个老豆比萨店 支付粗租租约过期后,你可重做并转换成三网等您定位此属性出售后,下一买主会看到, “哦,哇,这是全租三联网商场,不总租约,更容易管理,金融更容易预测。”
B类条常有延迟维护有一些房顶结束他们的生涯信号可以改善,光线可以改善,许多HVAC单元多年来可能已经用带状辅助准备CapEx开销您绝对想获取检验结果 获取属性条件报告 并完全概述这些属性 未来需要CapEx
购买B类脱衣舞中心时需要寻找的另一点是寻找空位有全租中心支付全租价如果你有一些空缺, 可能它管理不当 或它是一个州外市外所有者 可能这不是他们的核心控件, 或它可能不是他们最喜爱的控件 得到任何关注,花点力气,也许中介人帮助 游击营销 你可以完全租下中心
尽职责想做的事之一是 找出为填补这些空缺做了哪些工作并名副其实地有代理 克尽职责时说,“Ash,我们有这么多电话 找想租空位的人我们没有时间回电 说明填充空缺很容易倒置
B类脱机中心可能有一些空缺,通常无法使用代理贷出出贷关系就是从这里开始记住,A类全食品脱贸商场, 你可以找中介人, 你会找到国内最低最佳贷款有了B级和C级条, 特别是有空缺时, 出贷人必须是一个你以前曾与过业务的人典型地说,贷方关系如此重要, 因为典型大银行不会为类似事务融资通常需要全发性能稳定数年
拆散 :00:14:58
AshPatel:许许多多这些进入屏障-难以承保、难以借入、难以填充租约或至少难以填充空缺- 其中许多因素使竞争消失并保持B类价格稍高点-部分空缺带, 上移潜力对你而言是巨大的
归根结底C级绑定条这些人会有很多空缺社区破败多延后维护 屋顶漏水 标识问题 犯罪 人游荡这些都是你需要经验点才能接受的 因为它们往往是重载想要先存房客关系需要先存关系 一些国家放款人 一些区域放款人 一些租赁代理if you broughtl商场空置50%, 并确信你能够增加部分占用平方块, 你就可以填补部分空位, 并经常想在尽职调查期间完成这些空位。C类脱机商场有大量延迟维护-得到60至90天克尽职责并不少见,而在这个克尽职责时间里,你需要出去为这个地址招聘租户,看看反馈是什么
重头来,如果你对广告或对话有许积极响应, 你可以更确信自己能租下空位每一次你找人租房时 都无兴趣 你可能想查查数字和信任度这可能比预期难得多同C级公寓C级邻里居住区一样, 上移潜力可能是这里最高的通常这些属性现金流动量最高, 并不得不以这种方式营销和出售, 因为在战区买脱机商场的买家有限
以借贷为例,它也是最难放贷的财产需要先存关系 出贷者,确定, 并典型地帮助你 通过向您贷款这些属性
C类脱机中心管理也是最难的向物业管理员提供类似的东西 并假设他们会尽力而为几乎想自己管理这些或非常接近物业管理员, 令所有电话都找破窗打通,游荡, 人贴墙,你顶上感知这些属性非常重要如果它被称为下降中心 停车场内犯罪率高的地方 问题就大新房客来新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址新址
BestEver监听者回圈 环环脱机商场对非无序脱机商场回想前次聊天时, 我们谈起脱机商场, 今天我们花了很多时间谈论脱机商场非无序脱机商场就是你典型的邻里服务脱机商场,这些商场有一些全国性租户,也许一些父母间或区域性商场,但不会有锚离港风险。
考虑一下离你5万平方英尺KrogerDollar树锚离家2年后,你就会看到巨型租户, 等他们一到那里寻找空余空间, 就会看到大盒子上没有标志, 并会想道,“哦,我的上帝,这是一个滑行商场。”如果你有非无序条条,就没有风险算平流,租户来回走, 所有空间可能介于三到六千平方尺之间, 易租易租易存所以如果你先从母带开始, 我会先进非单带后再跳入环带商场
外物寻找-很明显,就业增长,人口增长您想查看流量计数保证与其他中心相比交通量充足, 以便房客有良好的基础拉开适当的停机坪非常重要多年来我拥有多少地产 美楼 美址 奇特5万车每天计数有小池潜在租户,所以你需要低容量高置租户,像家俱商店一样, 人只需要一吨空间, 但不需要一吨脚流量非常非常困难不停地告诉自己 不再有没有足够停车位的属性 不知何故我不断被吸回那些充裕停车令你生活轻松多了容易进出中心-我无法说明它是如何被忽视的
新泽西一些脱机商场,他们拥有一切-大租户,交通计数有,人口有,家庭收入有,但当你上谷歌地图并做航空视图时,你不知道如何进入这个属性取几条不同的出口 令几条怪异转动 几乎穿过邻里深入万一难入网 人就是不做i've字面属性从繁忙高速公路上可以看到, i've字面上很难理解 如何进入那里,
信号相交棒信不信由你,随着人口老化 很多老年人不会左转 除非那里有信号我有一个朋友在脱衣商场吃早餐, 在一个美美市里, 那儿有很多老钱, 街对面的脱衣商场想引诱他进店他们说,“嘿,我们会给你6个月的免费租房问题在于,如果人从相反方向来, 他们不得不左转转中心转道, 而不是信号化交叉路口故他的老客户不做记住这一点老年群有时不会左转 除非有信号交叉泛泛地说 信号化交叉路口 使人们更容易进你中心
并想寻找附近缺少或缺少可建土地if you buy a stark商行5年、10年、15年20年, 并有吨空地环绕你 在那里他们可以搭建一个新的闪亮脱机商行您还想确认,如果您有一个杂货锚定房客, 并新建一家杂货店正在建设或已建近,您的租户可能不更新, 或当未来租户与新空间竞争时很难将租户迁入老楼中。
最顶尖监听者 希望我今天没有爆爆你脑海并努力让你查看其他资产类归根结底,我们将深入到如何找到这些A类、B类、C级停机或无序脱机商场比脱机商场更容易找你可以依赖中介连部分国家上市服务CrexiLoopNet都上市直接营销 难点点
并再次查看租赁列表发现贴租广告者时 会有需要填充的疼痛点if you call them up并说, “Calling查询这个空间说说看你讲什么故事多久你拥有它?",搭建并进杀并说,“看,我想买下这个中心。”他们将回退再说一遍,无论你和中介商、物业管理员或老板说话, 他们都会说,“这是非卖品租房服务",因为你刚打爆他们的心所以,你需要做的是植物种子, 让他们知道你会跟踪晚上他们会回家想一想做这个时我想道,“这太蠢了我不会卖这个后轮子转动时我想道"你知道吗? 开机时转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转转何不卖掉它现金流出我已经有足够的股权"或它的财产我不想处理是一种痛苦 管它呢跟踪个人并说,“嘿,我们一周前有段对话听好,我想知道,你准备卖了吗?愿意购买中心。”保持对话并会感到惊讶的是,通过调用租约列表,你能得到多少机会,因为很少有人这样做。
最优秀监听者 非常感谢你今天加入希望我能启发你们中有些人 看批发物即便你不想下潜 找Crexi也无损 看一些可用属性很多人都有一个尽职库 下载他们的财源可查看所有租约并开始查看商业租约长相看商业编程看租金峰值在未来年份会增加NOI或查看市场租约与中心带进的东西但如果你热衷房地产 我真的敦促你 查多家庭以外的资产类
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